Покупка недвижимости иностранцами

• Могут ли иностранцы свободно приобретать недвижимость в Польше?
• Распространяется ли необходимость получения разрешения на приобретение недвижимости на всех иностранцев?
• Когда не требуется получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем?
• Какие условия должен выполнить иностранец, чтобы получить разрешение на приобретение недвижимости в Польше?
• Какова процедура получения разрешения?

Могут ли иностранцы свободно приобретать недвижимость в Польше?

Приобретение недвижимости иностранцами в Польше ограничено Законом от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами. Как правило, иностранцам необходимо разрешение министра внутренних дел (в настоящее время – министр внутренних дел и администрации) для покупки недвижимости в Польше.   

Приобретение недвижимости – это приобретение права собственности на недвижимость или права бессрочного пользования в результате возникновения любого юридического факта: например, договора купли-продажи недвижимости или в порядке наследования.

Разрешение также необходимо для приобретения или получения долей (акций) коммерческого юридического лица зарегистрированного в Польше, которое является владельцем или бессрочным пользователем недвижимости, если:

1. юридическое лицо признано контролируемым или
2. юридическое лицо является контролирующим, а доли или акции приобретаются иностранцем, который не является акционером или владельцем долей организации. 

Контролируемое юридическое лицо – это коммерческая организация, в которой иностранец или иностранцы прямо или косвенно имеют более 50% голосов на собрании учредителей или на общим собрании участников общества или в которой они занимают доминирующее положение согласно Кодексу коммерческих юридических лиц. Примером является общество с ограниченной ответственностью, в котором гражданин Китая в результате приобретения акций получит 51% акций.

Приобретение недвижимости или долей (акций) коммерческого юридического лица без необходимого разрешения является недействительным. 

Распространяется ли необходимость получения разрешения на приобретение недвижимости на всех иностранцев? 

Нет. Требование о получении разрешения не распространяется на граждан и предпринимателей, проживающих или зарегистрированных на территории Европейской экономической зоны и Швейцарии.

Тот факт, что организация контролируется иностранцами за пределами Европейской экономической зоны или Швейцарии, здесь не имеет значения. Уже сам факт того, что главный офис (юридический адрес, по которому зарегистрирована организация) юридического лица находится на территории ЕЭЗ или Швейцарии, дает ему право приобретать недвижимость в Польше без необходимости получения разрешения. 

Например, общество с ограниченной ответственностью, единственными учредителями которого являются граждане Индии, с главным офисом в Германии или Польше (то есть на территории ЕЭЗ), не обязано получать разрешение на приобретение недвижимости на территории Республики Польша.

Иностранцами в понимании Закона о приобретении недвижимости иностранцами являются:

• физические лица, не имеющие польского гражданства (например, гражданин Республики Бангладеш),
• юридические лица, учрежденные за границей (например, общество с ограниченной ответственностью с местоположением в Индии),
• организации упомянутых выше лиц, которые не являются субъектами права, главный офис которых находится за границей, созданные в соответствии с законодательством зарубежных стран (например, полное товарищество, учрежденное в Китае и имеющее там главный офис, партнерами которого являются граждане Китая),
• юридические лица и неправосубъектные коммерческие организации, учрежденные в Польше, прямо или косвенно контролируемые лицами или организациями, упомянутыми выше (например, общество с ограниченной ответственностью с местоположением в Варшаве, в котором большинство акций принадлежит гражданину Украины, или другое юридическое лицо, учрежденное в Украине и имеющее там зарегистрированный юридический адрес).

Однако последняя категория, хотя и определена в законе как иностранец, на практике имеет право приобретать недвижимость в Польше. Это связано с тем, что, как упоминалось выше, сам факт, что организация находится на территории ЕЭЗ или Швейцарии, дает ей право приобретать недвижимость в Польше без необходимости получения разрешения.

Когда не требуется получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем?

Иностранцу не требуется получение разрешения на приобретение недвижимости или приобретение долей или акций в организации в следующих случаях:

• покупка частной квартиры для проживания,
• покупка недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша не менее 5 лет с момента выдачи разрешения на временное или постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента Европейского Союза,
• приобретение иностранцем, который является супругом гражданина Польши и проживает в Республике Польша не менее 2 лет с момента предоставления разрешения на временное или постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента Европейского Союза, недвижимости, которая в результате приобретения будет являться совместной собственностью супругов,
• приобретение недвижимости иностранцем, если в день приобретения он имеет право на законное наследство недвижимости от лица, которое является собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет,
• приобретение “контролируемым юридическим лицом” для уставных целей незастроенной недвижимости, общая площадь которой в Республике Польша не превышает 0,4 га на территории городов,
• покупка недвижимости иностранцем, который является банком и одновременно ипотечным кредитором, в порядке конфискации имущества в результате аукциона в исполнительном производстве, в последствии которого не произошла продажа имущества,
• приобретение или получение банком долей либо акций организации в связи с рассмотрением взысканий банка в результате выполненной банковской деятельности.

Однако вышеупомянутые освобождения от обязанности получения разрешения не распространяются на приобретение расположенной в приграничной зоне недвижимости и сельскохозяйственных земель площадью более 1 га.

Какие условия должен выполнить иностранец, чтобы получить разрешение на приобретение недвижимости в Польше?

Согласно ст. 1а Закона о приобретении недвижимости разрешение на приобретение недвижимости выдается иностранцу, если:

• приобретение недвижимости иностранцем не представляет угрозы для обороноспособности, государственной безопасности или общественного порядка, а также  этому не противоречат соображения социальной политики и здравоохранения;
• иностранец докажет, что возникли обстоятельства, подтверждающие его связи с Республикой Польша;

Обстоятельства, подтверждающие связанность иностранца с Республикой Польша:

• польская национальность или польское происхождение;
• вступление в брак с гражданином Республики Польша;
• наличие разрешения на проживание:

• • временное (за исключением разрешения на временное проживание для жертв торговли людьми и разрешения на временное проживание в связи с обстоятельствами, требующими краткосрочного пребывания иностранца на территории Республики Польша) или,
  • постоянное или,
  • долгосрочного резидента ЕС;
• членство в органе управления юридических лиц и неправосубъектных коммерческих организаций, учреждённых в Польше, прямо или косвенно контролируемых иностранцами;
• o осуществление хозяйственной или сельскохозяйственной деятельности на территории Республики Польша в соответствии с польским законодательством.

Кроме того, размер площади недвижимости, приобретаемой иностранцем для удовлетворения своих жизненно важных потребностей, не может превышать 0,5 га, а в случае если иностранец осуществляет хозяйственную деятельность на территории Республики Польша, должен быть обосновано реальными потребностями, вытекающими из характера деятельности.

Каков порядок получения разрешения?

Для получения разрешения на приобретение недвижимости иностранцу необходимо подать соответствующее заявление.

При подаче заявления министру внутренних дел и администрации необходимо приложить все документы, подтверждающие обстоятельства, обосновывающие выдачу разрешения на приобретение недвижимости.

Иногда количество необходимых документов может быть непомерным. Их предоставление может вызвать затруднения у лица, не имеющего опыта в этой сфере, следовательно, срок получения соответствующего разрешения может быть продлён. 

Также следует отметить, что заявление должно быть составлено на польском языке, а иностранные документы должны быть переведены на польский язык польским присяжным переводчиком.

Затем министр национальной обороны и министр сельского хозяйства и развития сельских районов (в случае сельскохозяйственных земель) или министр окружающей среды (в случае лесных владений) представляют своё заключение о приобретении недвижимости иностранцем.

Если нет противопоказаний для выдачи разрешения и заявка соответствует всем формальным требованиям, министр внутренних дел и администрации выносит решение о предоставлении иностранцу разрешения на приобретение недвижимости. 

При условии, что все требуемые законом документы представлены вместе с заявлением, а органы, предоставляющие заключение о приобретении недвижимости иностранцем, своевременно выдадут вышеуказанное заключение, министр должен принять решение в течение 2 месяцев.

В случае задержки в получении решения полезной может оказаться помощь юриста-специалиста, который сможет ускорить процесс выдачи соответствующего разрешения. 

Разрешение действительно в течение двух лет со дня его выдачи, и в течение этого срока указанная недвижимость должна быть приобретена. 

Плата за выдачу разрешения на приобретение недвижимости составляет 1570 злотых.

Для получения подробной информации, связанной с приобретением недвижимости иностранцами, – обращайтесь в нашу юридическую фирму. Команда опытных юристов с готовностью ответит на все Ваши вопросы и подготовит необходимые документы.

 

Приготовили:

Ада Щецинска

младший юрист

Пётр Савицки

адвокат