Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Piotr Sawicki Wszystkie wpisy brak komentarzy

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca to decyzja administracyjna, która ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa interesów obcokrajowca zmierzającego do nabycia nieruchomości na terenie Polski. Promesa chroni cudzoziemca również przed ewentualną odmową wydania zezwolenia na nabycie przez niego nieruchomości.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – najważniejsze informacje

Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wynika z przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Cudzoziemcem jest:

osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego,
osoba prawna, która ma siedzibę za granicą,
spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, która nie posiada osobowości prawnej, ma siedzibę za granicą oraz utworzona została zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna i spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej, ma siedzibę na terytorium Polski i jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Z kolei nabycie nieruchomości należy rozumieć jako nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Trzeba pamiętać o tym, że do nabycia nieruchomości może dojść nie tylko w przypadku zawarcia umowy, lecz także wskutek innych czynności prawnych, jak na przykład umowy majątkowe małżeńskie, przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia, nabycie nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnych.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane, jeśli:

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca nie sprzeciwiają się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.

W ramach okoliczności potwierdzających więzi z Polską, cudzoziemiec może wskazać:

polską narodowość lub pochodzenie,
pozostawanie w związku małżeńskim z obywatelem polski,
posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
pełnienie funkcji członka zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – jakich sytuacji dotyczy?

Instytucja promesy znajduje zastosowanie, gdy cudzoziemiec – z różnych przyczyn – nie może jeszcze ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Cudzoziemiec występuje najczęściej z wnioskiem o udzielenie promesy w sytuacji, gdy:

chce nabyć nieruchomość w drodze licytacji,
nieruchomość, którą chce nabyć, nie ma uregulowanego stanu prawnego,
chce nabyć wydzieloną część nieruchomości, a podział geodezyjny nie został jeszcze zakończony.

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – zasady udzielania

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest to przyrzeczenie udzielenia zezwolenia na nabycie konkretnej nieruchomości przez określony podmiot. By nabyć nieruchomość, podmiot uprawniony z tytułu promesy musi następnie uzyskać zezwolenie.

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ma postać decyzji administracyjnej, zaś jej wydanie następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Do postępowania związanego z wydaniem promesy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Oznacza to, że także promesa jest udzielana przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeśli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej. W przypadku nieruchomości rolnych – jeśli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw wniesiony przez te organy skutkuje brakiem możliwości udzielenia promesy.

Organ, który udzielił promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zobowiązany jest do późniejszego wydania wspomnianego zezwolenia. Zatem już w dniu wydania promesy cudzoziemiec musi spełniać warunki umożliwiające uzyskanie zezwolenia na nabycie przez niego nieruchomości. Konieczne jest więc złożenie przez wnioskodawcę kompletu dokumentów, jak w przypadku ubiegania się o uzyskanie zezwolenia. O jakie dokumenty chodzi?

Przede wszystkim należy złożyć wniosek, który musi spełniać określone wymogi. Wniosek powinien zawierać:

oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
oznaczenie nabywanej nieruchomości,
oznaczenie zbywcy,
określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz dokumenty potwierdzające więzi z Polską, a także wszelkie inne dokumenty, które mogłyby być istotne dla postępowania w celu ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości. Nie ma możliwości wskazania wszystkich dokumentów, które mogą okazać się konieczne dla rozpatrzenia wniosku. Ustawodawca umożliwił w ten sposób organowi zażądanie każdego dokumentu, jeśli jest to uzasadnione prowadzonym postępowaniem i koniecznością ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości.

Co istotne, do wniosku o udzielenie promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej. W tym przypadku wynosi ona 98 złotych.

Promesa może być wydana także na wniosek założycieli osoby prawnej lub spółki handlowej nieposiadającej osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Polski, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki będące cudzoziemcami w rozumieniu przepisów.

Założyciele, występując z wnioskiem o udzielenie promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, działają na rzecz podmiotu, który zamierzają utworzyć. Stroną postępowania są w takim przypadku założyciele, jednakże promesa musi zawierać wskazanie, że stanowi ona przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie konkretnej nieruchomości podmiotowi, który ma powstać.

Regulacja ta nie dotyczy jednak spółek kapitałowych w organizacji. Zgodnie z przepisami podmioty te mogą we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji oraz spółki akcyjne w organizacji mogą więc samodzielnie występować jako strona w postępowaniu o udzielenie promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – okres ważności promesy

Promesa jest ważna rok od dnia jej wydania. Jej okres ważności jest więc o połowę krótszy niż zezwolenia. Udzielenie promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca powoduje powstanie zobowiązania po stronie organu w zakresie obowiązku wydania zezwolenia w przyszłości. Okres ten nie może być nadmiernie wydłużony ze względu na zmieniające się stosunki faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości i stron postępowania.

Bieg terminu ważności promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca rozpoczyna się z dniem doręczenia decyzji stronom. W sytuacji, gdy strony otrzymały decyzję w różnych terminach – liczy się termin późniejszy.

Po upływie okresu ważności promesy decyzja wygasa, jednak nie oznacza to, że organ nie może wydać zezwolenia.

Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – czy po jej wydaniu minister może odmówić wydania zezwolenia?

W okresie ważności promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie można odmówić wydania go, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ ma więc obowiązek wydania zezwolenia, jeśli w okresie ważności promesy uprawniony z tego tytułu złoży wniosek o nabycie nieruchomości, a stan faktyczny nie uległ zmianie.

Zmiana stanu faktycznego może dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i wnioskodawcy. Co ważne, musi to być zmiana stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia danej sprawy. Zmiany, które nie mają wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, nie mogą zwolnić organu z wypełnienia promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Z kolei zmiana stanu prawnego, nawet jeśli nastąpi i wpłynie w sposób istotny na rozstrzygnięcie sprawy, nie może spowodować odmowy wydania zezwolenia. Nie dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy zmiany w prawie będą korzystne dla wnioskodawcy. Jeśli nie będzie on już potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości albo nabędzie polskie obywatelstwo, wówczas organ powinien umorzyć postępowanie w sprawie wydania zezwolenia, ponieważ stanie się ono bezprzedmiotowe.

Podsumowanie

Cudzoziemiec może uzyskać promesę wydania zezwolenia na nabycie przez niego nieruchomości. Promesa ma formę decyzji administracyjnej i musi odpowiadać przewidzianym dla niej wymogom. W okresie ważności promesy organ nie może odmówić cudzoziemcowi wydania zezwolenia na nabycie przez niego nieruchomości. Promesa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zapewnia kontrahentom bezpieczeństwo interesów, niweluje ryzyko odmowy udzielenia zezwolenia oraz gwarantuje powodzenie transakcji.

Jesteś cudzoziemcem i chcesz złożyć wniosek o udzielenie promesy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce? Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Doświadczeni prawnicy udzielą wszelkich informacji i pomogą w uzyskaniu promesy, jak i zezwolenia na nabycie nieruchomości