Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

• Czy cudzoziemcy mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce?
• Czy konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości dotyczy wszystkich cudzoziemców?
• Kiedy uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagane?
• Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, aby otrzymać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?
• Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia?

Czy cudzoziemcy mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce jest ograniczone ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady, cudzoziemcy potrzebują zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (aktualnie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji) na nabycie nieruchomości w Polsce.

Poprzez nabycie nieruchomości rozumie się nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, np. umowy sprzedaży nieruchomości lub w drodze dziedziczenia.

Zezwolenia wymaga także nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeżeli:

1. spółka stanie się spółką kontrolowaną lub
2. spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

Za spółkę kontrolowaną uważa się taką spółkę handlową, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu Spółek Handlowych. Będzie to przykładowo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której obywatel Chin w wyniku nabycia udziałów uzyska 51% udziałów.

Nabycie nieruchomości oraz nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej bez wymaganego zezwolenia jest nieważne.

Czy konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości dotyczy wszystkich cudzoziemców?

Nie. Wymóg uzyskania zezwolenia nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii.

Nie ma tutaj znaczenia fakt, że spółka jest kontrolowana przez cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii. Sam fakt posiadania przez spółkę siedziby na terytorium EOG lub Szwajcarii uprawnia ją do nabywania nieruchomości w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia.

Przykładowo, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynymi wspólnikami są obywatele Indii, jednak posiadająca swoją siedzibę w Niemczech albo w Polsce (tj. na terytorium EOG), nie jest obowiązana do uzyskania zezwolenia w celu nabycia nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polski.

Należy wskazać, iż cudzoziemcami w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców są:

• osoby fizyczne, które nie posiadają polskiego obywatelstwa (np. obywatel Bangladeszu),
• osoby prawne, z siedzibą za granicą (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Indiach)
• nieposiadające osobowości prawnej spółki osób wymienionych wyżej, mające siedzibę za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych (np.
  spółka jawna utworzona w Chinach i mająca tam swoją siedzibę, której wspólnikami są obywatele Chin),
• osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Polski, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, w której większość udziałów posiada obywatel Ukrainy lub inna spółka utworzona na Ukrainie i posiadająca tam swoją siedzibę).

Jednakże ostatnia kategoria, choć w ustawie zdefiniowana jest jako cudzoziemiec, w praktyce korzysta ze swobody nabywania nieruchomości w Polsce. Wynika to z faktu, iż, jak wspomniano wyżej, sam fakt posiadania przez spółkę siedziby na terytorium EOG lub Szwajcarii uprawnia ją do nabywania nieruchomości w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia.

Kiedy uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagane?

Cudzoziemiec nie ma obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości lub na nabycie udziałów lub akcji w spółce posiadającej nieruchomości w Polsce w przypadku:

• nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• nabycia przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
• nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
• nabycia przez „kontrolowaną osobę prawną”, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
• nabycia lub objęcie przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Jednakże wskazane wyżej zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia nie dotyczy nabywania nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, aby otrzymać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Zgodnie z art. 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości, zezwolenie na nabycie nieruchomości wydaje się cudzoziemcowi, jeżeli:

1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2. wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
• posiadanie zezwolenia na pobyt:
  o czasowy (z wyłączeniem zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi ora zezwolenia na pobyt czasowy ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej) lub,
  o stały lub,
  o rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• członkostwo w organie zarządzającym osób prawnych i spółek handlowych nieposiadających osobowości prawnej mających siedzibę na terytorium Polski, kontrolowanych bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców,
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Ponadto powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania przez cudzoziemca działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia?

W celu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości cudzoziemiec powinien złożyć stosowny wniosek.

Składając wniosek do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności uzasadniające udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Niekiedy liczba wymaganych dokumentów może być przytłaczająca. Ich dostarczenie może przysporzyć trudności osobie nieposiadającej doświadczenia w tym zakresie, a co za tym idzie termin uzyskania stosownego zezwolenia może ulec przedłużeniu.

Należy także zaznaczyć, iż wniosek musi być sporządzony w języku polskim, a obcojęzyczne dokumenty powinny być przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Następnie swoją opinię w zakresie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca składa Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w przypadku gruntów rolnych) lub Minister Środowiska (w przypadku nieruchomości leśnych).

Jeżeli nie ma przeciwwskazań do udzielenia zezwolenia, a wniosek spełnia wszelkie wymogi formalne, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje decyzję o udzieleniu cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Pod warunkiem, że wszystkie wymagane prawem dokumenty zostaną złożone wraz z wnioskiem, a organy opiniujące zajmą stanowisko w danej sprawie w odpowiednim czasie, Minister powinien wydać decyzję w terminie 2 miesięcy.

W przypadku opóźnień w uzyskaniu decyzji, przydatna może okazać się pomoc prawnika specjalisty w tym zakresie, który będzie w stanie przyspieszyć proces wydania przedmiotowego zezwolenia.

Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od dnia jego wydania i w tym terminie należy dokonać nabycia wskazanej nieruchomości.

Opłata za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości wynosi 1570 złotych.

W celu uzyskania szczegółowych informacji związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Zespół doświadczonych prawników chętnie odpowie na wszystkie pytania oraz przygotuje wymagane dokumenty.

 

Przygotowali:
Ada Szczecińska
młodszy prawnik

Piotr Sawicki
adwokat